Vuokrasopimuksista kysyttyä

Hyvinvointialueella ja kunnalla on voimaanpanolain §:n 22 mukaisesti mahdollisuus sopia toimitilojen siirtymisestä myös toisin. Hyvinvointialue ja kunta voivat sopia muun muassa, ettei jokin tila siirry lainkaan hyvinvointialueen hallintaan, esimerkiksi jos hyvinvointialue tietää jo, ettei sillä ole tilalle tarvetta, ja kunnalla puolestaan on toimitilalle esimerkiksi jo ulkopuolinen ostajataho tiedossa tai se tarvitsee tilan muuhun käyttöönsä.

Lisäksi hyvinvointialue ja kunta voivat sopia, että pykälässä tarkoitettu siirtymäkauden vuokrasopimus on voimassa pitemmän tai lyhyemmän ajan kuin säädetyt 3+1 vuotta.

Vuokran määräytymisen on kuitenkin tapahduttava säädetyn siirtymäkauden ajan siten kuin pykälässä ja sen nojalla annetussa valtioneuvoston asetuksessa säädetään.

Vuokrasopimusta ei sovita voimaanpanolain §:n 22 perusteella, vaan kyse on §:n 25 mukaisesta siirtyvästä sopimuksesta. Näin ollen 3+1-säännöstä ei sovelleta, ellei toisin sovita. Vuokrasopimus päättyy vuokrasopimuksen mukaisesti, eikä uutta vuokrausvelvoitetta ole.

Osapuolilla on ollut mahdollisuus sopia asiasta välillään toisinkin.

Kunnan ja yksityisen välinen sosiaali- ja terveydenhuollon tai pelastustoimen järjestämiseen liittyvä nykyinen vuokrasopimus siirtyy sellaisenaan hyvinvointialueelle.

Mikäli osapuolet ovat solmineet vuokrasopimuksen, joka on jo voimassa ja on voimassa vielä 1.1.2023 jälkeen, vuokrasopimus on voimaanpanolain §:ssä 25 tarkoitettu siirtyvä sopimus. Sopimuksen siirtymisestä seuraa, että vuokralaiseksi tulee 1.1.2023 alkaen sote-yhtymän sijaan hyvinvointialue.

Vuokra-asetuksen mukaiset 3+1-vuotiset vuokrasopimukset koskevat ensisijaisesti tilanteita, joissa vuokrauskohteen hallinnan turvaavaa olemassa olevaa vuokrasopimusta ei ole jo olemassa osapuolten välillä.

On kuitenkin syytä huomata, että siirtyviä sopimuksia laadittaessa tulee huomioida rajoituslain (548/2016) edellyttämä irtisanomisehto. Se mahdollistaa hyvinvointialueelle sopimuksen irtisanomisen 12 kuukauden irtisanomisajalla.

Kysymyksestä ei käy ilmi, onko kyseessä voimaanpanolain §:ssä 20 tarkoitettu kuntayhtymä (sairaanhoitopiiri) vai kuntiin rinnastettava vapaaehtoinen sote-kuntayhtymä. Sairaanhoitopiirien osalta tulee huomioida niitä koskeva toimivallan rajoitus sopimuksia ja vastuita solmiessaan (§ 39).

Voimaanpanolain mukaisena lähtökohtana on, että vapaaehtoiset sote-kuntayhtymät rinnastetaan kuntiin omaisuuden ja sopimusten siirtoa sääntelevien voimaanpanolain pykälien osalta (§ 32). Tästä seuraa se, että voimaanpanolain kuntia koskevat sopimusten ja omaisuuden siirtosäännökset koskevat myös vapaaehtoista sote-kuntayhtymää.

On kuitenkin syytä pitää mielessä, että voimaanpanolailla pyritään turvaamaan hyvinvointialueille sote- ja pela-palveluiden tuottamiseen tarvittavien toimitilojen saatavuus uudistuksen toteuttamisen yhteydessä. Jos tilojen hallinnan mahdollistava vuokrasopimus on jo olemassa, ei ole lähtökohtaisesti tarvetta solmia 3+1-vuotista vuokrasopimusta. Tässä tapauksessa tulkintamme onkin, erityisesti voimaanpanolain tarkoitus huomioon ottaen, että lähtökohtana voidaan pitää osapuolten välillä jo voimassa olevan vuokrasopimuksen siirtymistä §:n 25 mukaisesti, ellei nimenomaisesti sovita toisin.

Tämä ei kuitenkaan tyypillisesti ole vuokrasopimusta subventoineen kunnan etujen mukaista, koska sote-uudistuksen seurauksena organisaatiot eriytyvät ja sote-toiminta siirtyy jatkossa hyvinvointialueiden vastuulle. Näissä tilanteissa kunnan on usein perusteltua pyrkiä solmimaan 1.1.2023 alkaen 3+1-vuotinen vuokrasopimus.

Osapuolten välillä solmittaviin uusiin siirtyviin sopimuksiin joudutaan sisällyttämään rajoituslaista johtuen kysymyksessä mainittu irtisanomisehto.

Voimaanpanolaki tai vuokra-asetus ei tunne ”olennaisen muutoksen” käsitettä. Vuokrasopimuksen ehtojen muuttaminen ei siirrä sopimusta toisenlaista sopimusta koskevan sääntelyn piiriin. Toisin sanoen olemassa oleva vuokrasopimus ei muutu 3+1-vuotiseksi sopimukseksi.

Voimaanpanolaki tarjoaa sekä §:n 22 mukaisten 3+1-vuotisten että §:n 25 mukaisten siirtyvien sopimusten osalta osapuolille mahdollisuuden sopia toisin.

Arvioinnin pääperiaatteet tilanteessa, jossa

kunta tai vapaaehtoinen kuntayhtymä hallinnoi toimitilaa omistuksen perusteella: kunta sopii 3+1-mallin mukaisen vuokrasopimuksen

kunta tai vapaaehtoinen kuntayhtymä hallinnoi toimitilaa vuokrasopimukseen perustuen (kunta tai kuntayhtymä on vuokralaisena): sopimus siirtyy voimaanpanolain §:n 25 mukaisena siirtyvänä sopimuksena

Esimerkki 1

Kunta tai vapaaehtoinen kuntayhtymä omistaa omassa toiminnassaan käytettävän sosiaali- tai terveydenhuoltoon taikka pelastustoimeen liittyvän toimitilan.

⇒ Kunta tai vapaaehtoinen kuntayhtymä sopii hyvinvointialueen kanssa toimitilasta 3+1-mallin mukaisesti, elleivät kunta ja hyvinvointialue toisin sovi.

Esimerkki 2

Kunta tai vapaaehtoinen kuntayhtymä on vuokrannut toiminnassaan käytettävän sosiaali- tai terveydenhuoltoon taikka pelastustoimeen liittyvän toimitilan käyttöönsä ulkopuoliselta toimijalta tai esimerkiksi tytäryhtiöltään.

⇒ Kunnan tai vapaaehtoisen kuntayhtymän vuokrasopimus siirtyy hyvinvointialueelle sellaisenaan voimaanpanolain §:n 25 mukaisesti, elleivät kunta ja hyvinvointialue toisin sovi.

Esimerkki 3

Kunta on vuokrannut omistamansa toimitilan vapaaehtoisen kuntayhtymän tai toisen kunnan (esimerkiksi sen palveluita järjestävän isäntäkunnan) käyttöön sosiaali- ja terveydenhuollon tai pelastustoimen palveluiden järjestämiseksi.

⇒ Vuokrasopimus siirtyy käsityksemme mukaan hyvinvointialueelle §:n 25 mukaisesti. Vuokrasopimuksen siirtymisestä voidaan sopia myös toisin. Vuokrasopimus voidaan myös päättää vuoden 2022 aikana, jolloin kunnan omistama sosiaali- ja terveydenhuollon tila tulisi kuitenkin saattaa 3+1-mallin mukaisesti hyvinvointialueen hallintaan.

Esimerkki 4

Kunta on vuokrannut toimitilan sisäisesti sen organisaatioon kuuluvalle taseyksikölle, esimerkiksi liikelaitokselle, joka järjestää sen järjestämisvastuulle kuuluvia sote- tai pelastustoimen palveluita.

⇒ Kyseessä on kunnan omistama toimitila, jota kunta käyttää sote- tai pelastustoimen palveluiden järjestämiseen. Kunta sopii hyvinvointialueen kanssa voimaanpanolain §:n 22 mukaisesti 3+1-mallin mukaisen sopimuksen, elleivät kunta ja hyvinvointialue toisin sovi.

Voimaanpanolain §:n 25 perusteella siirtyvät sopimukset siirtyvät yleisseuraantona kunnilta hyvinvointialueille. Näin ollen erillistä uutta siirtosopimusta ei tarvita.

Hyvinvointialue on kuitenkin voimaanpanolain §:n 38 mukaisesti velvollinen lähettämään kirjallisen ilmoituksen sen vastuulle siirtyvien sopimusten sopimusosapuolille.

On perusteltua katsoa molemmat kunnan tekemät sopimukset sosiaali- ja terveydenhuollon sekä pelastustoimen järjestämiseen liittyviksi sopimuksiksi, joten siirtyminen koskee niitä molempia.

On kuitenkin syytä ottaa huomioon, että sopimus siirtyy vain siltä osin kuin kyse on sote- tai pelastustoiminnan järjestämiseksi solmitusta vuokrasopimuksesta. Jos kunnan ja yksityisen vuokranantajan välillä solmitussa sopimuksessa on sovittu myös muiden kuin sote- ja pelastustoiminnan käyttöön tarkoitettujen kohteiden tai toimitilojen vuokraamisesta, siirto ei koske tällaisia tiloja ja sopimus tulisi jakaa.

Kysymyksestä ei täysin ilmene, mitä purkamisella osiin tässä tilanteessa tarkoitetaan. Lähtökohtaisesti kunta ja kuntayhtymä voivat neuvotella nykyisistä vuokrasopimuksistaan ja niiden päättämisestä vuokrasopimuksessa sovitun mukaisesti niiden vuokranantajien kanssa, joita muutoksia edellyttävä vuokrasopimus koskee.

Voimaanpanolain mukaan vuokrasopimuksessa sovitun vuokran on katettava vuokrasopimuksen kohteena olevaan toimitilaan liittyvät kohtuulliset pääoma- ja ylläpitokustannukset. Tarkempia säännöksiä vuokran määräytymisestä annetaan valtioneuvoston asetuksella kunnan ja hyvinvointialueen välisen siirtymäkauden vuokrasopimuksen vuokran määräytymisestä vuosina 2023–2026 (272/2022). Vuokrasopimuksessa kuukausittain maksettava vuokra on kokonaisvuokra, joka koostuu pääoma- ja ylläpitovuokrasta.

Vuokra-asetuksen mukaisen ylläpitovuokran laskennassa käytettävät ylläpidon keskimääräiset yksikköhinnat on annettu Rakennustyyppi 2018 -luokituksen mukaisesti vuokra-asetuksen liitteessä. Valmistuskeittiölle ei ole löydettävissä vastaavaa oikeaa arvoa vuokra-asetuksesta, eikä arvoa näin ollen ole saatavissa.

On kuitenkin syytä huomata, että vuokra-asetuksen liitteessä annettujen keskimääräisten rakennustyyppikohtaisten ylläpitohintoihin perustuvasta laskentatavasta voidaan poiketa, jos laskenta johtaisi tosiasiallisista kustannuksista olennaisesti poikkeavaan vuokratasoon. Poikkeaminen edellyttää kuitenkin aina tapauskohtaista harkintaa, mutta saattaisi olla perusteltua esimerkiksi koulun suuren valmistuskeittiön osalta, jos vuokra vuokra-asetuksen mukaista laskentatapaa noudattaen olennaisesti poikkeaisi todellisista ylläpitokustannuksista.

Vuokra-asetuksen §:n 5 momentin 1 mukaisesti:

”Vuokraan sisältyvät ylläpitokustannukset ovat hallinto-, käyttö-, kunnossapito-, huolto-, ulkoalueiden hoito-, lämmitys-, sähkö-, vesi- ja jätehuoltokustannukset. Erityisjätteet ja vaaralliset jätteet ovat kuitenkin vuokralaisen vastuulla.”

Edellä mainitusta jaottelusta voidaan kuitenkin poiketa. Vuokra-asetuksen §:n 5 momentin 4 mukaisesti perustellusta syystä voidaan sopia muiden kuin momentissa 1 tarkoitettujen palvelujen sisällyttämisestä ylläpitovuokraan tai momentissa 1 tarkoitetun kustannuksen olemisesta vuokralaisen vastuulla.

Vuokra-asetuksen taustamuistiossa on nostettu siivous myös tältä osin esimerkiksi:

”Perustellusta syystä vuokrasopimuksessa voitaisiin sopia muiden kuin 1 momentissa tarkoitettujen palvelujen sisällyttämisestä ylläpitovuokraan tai 1 momentissa tarkoitetun kustannuksen olemisesta vuokralaisen vastuulla. Tämä mahdollistaisi esimerkiksi yksittäisten tilojen siivouksen sisällyttämisen ylläpitovuokraan.”

Siivous voi siten vuokra-asetuksen perusteella olla osana vuokraa perustellusta syystä.

On syytä huomata, että siivouksen sisällyttäminen sopimukseen ei välttämättä ole aina tarkoituksenmukaista tai mahdollista, vaikka vuokra-asetus sen sinänsä sallisikin. Asiassa tulee ottaa huomioon muun muassa hankintalain (1397/2016) asettamat reunaehdot. Yksittäisen huoneen siivoaminen tuskin ylittää hankintalain kilpailuttamiskynnysarvoja, mutta kokonaisen rakennuksen siivouksen sisällyttäminen osaksi vuokrasopimusta ilman siivouksen kilpailuttamista ei välttämättä ole kaikissa tilanteissa sallittua hankintalain näkökulmasta. Asiaa arvioidaan muun muassa hankintalain niin sanottuja sekamuotoisia sopimuksia koskevien säännösten perusteella.

Kun arvioidaan vuokraan sisältyviä ylläpitopalveluita, voidaan lähteä siitä, että tarkoituksena on ollut toimitilan vuokraaminen siirtymäkaudella niin sanotusti sellaisenaan kuin se on (toimitila ja vakioidut ylläpitopalvelut). Mikäli vuokra-asetuksen ulkopuolisia palveluita sisällytetään ylläpitovuokraan, on syytä huomioida myös hankintalain sääntely, sillä vuokra-asetus ei muodosta perustetta poiketa hankintalain sääntelystä.

Asumispalveluihin tai esimerkiksi sairaalatilojen osalta on huomioitava myös palveluiden keskeinen liityntä järjestäjän tehtäviin. Siivouspalveluiden järjestäminen edellyttänee jo näiltä osin hyvinvointialueen mahdollisuutta määrittää siivoukseen liittyvä tuottamistapa ja esimerkiksi palvelun taso järjestämisvastuunsa mukaisesti. Hyvinvointialueella saattaa lähtökohtaisesti olla tarve ottaa vastatakseen tiloihinsa liittyvä niin sanottu vaativa siivous tai kotihoidon asiakkaan palvelutarpeen mukaisesti järjestettävä siivoustuotanto.

Täsmällisemmän vastauksen antaminen edellyttäisi tapauskohtaista arviointia.

Pääomavuokra muodostetaan vuokrattavan rakennuksen tai toimitilan teknisen arvon perusteella. Pääomavuokrassa käytetään kuuden prosentin tuottovaatimusta laskettuna rakennuksen tekniselle arvolle.

Teknisen arvon määrittämiseen on asetuksessa vaihtoehtoja:

1. Rakennuksen tekninen arvo perustuu kunnan ilmoittamiin kunnan kirjanpidon mukaisiin tietoihin rakennuksen tai toimitilan kustannuksista tarkistettuna rakennuskustannusindeksin muutoksella sekä asetuksessa määritetyllä oletuskulumisella. Asetuksessa kunnan kirjanpidon mukaisilla tiedoilla tarkoitetaan hankintamenoa, josta ei ole vähennetty suunnitelman mukaisia poistoja. Kunnan kirjanpidossa rakennuksen ja toimitilan kustannukset muodostuvat alkuperäisestä hankintamenosta sekä rakennukseen tai toimitilaan myöhemmin tehdyistä perusparannuksista ja muista investoinneista.

2. Jos kunnassa on määritelty rakennukselle sen arvoa kuvaava alalla yleisesti hyväksyttyjen laskentamenetelmin muodostettu tekninen arvo, kunta voi ilmoittaa, että tätä arvoa käytetään kunnan kirjanpidon tietoihin perustuvan teknisen arvon sijaan. Tässä tarkoitetussa kunnan käyttämässä teknisessä arvossa tulee ottaa huomioon kuluminen ja muu arvonalentuminen sekä investoinnit ja muut arvoa nostavat korjaukset. Näitä laskentamenetelmiä voi kunnan toimitilahallinnossa olla käytössä esimerkiksi sisäisen vuokran tai korjausvelan määrittelyä varten. Ilmoitetun tiedon tulee olla ajan tasalla.

3. Jos rakennuksella ei ole kirjanpitoon perustuvaa teknistä arvoa tai yleisesti hyväksyttyjen periaatteiden mukaan määriteltyä teknistä arvoa, laskennallinen tekninen arvo muodostetaan vähentämällä jälleenhankinta-arvosta asetuksen mukainen oletuskuluminen. Jälleenhankinta-arvo lasketaan kaavalla, jossa asetuksen liitteen mukaisesti alueellinen rakennustyyppikohtainen jälleenhankinta-arvo kerrotaan ikä- ja kokokertoimilla ja lisäämällä saatuun arvoon rakennukseen kohdistuvien investointien arvo. (Ks. vuokra-asetuksen liitteenä olevat taulukot.)

Tulkintamme on, että kunta voi harkintansa mukaan valita vaihtoehdoista 1 ja 2, kumman se ilmoittaa hyvinvointialueelle. Jos 1. tai 2. vaihtoehdon mukaisia tietoja ei ole saatavilla, laskennallinen tekninen arvo määritetään asetuksessa ilmoitetulla kaavalla.

Jos kunnassa on kohteelle kohdistettu siihen tehdyt investoinnit, joiden kautta tekniset arvot on laskettu, tätä teknistä arvoa voidaan käyttää laskentaan.

Vuokra-asetuksessa ei ole tältä osin asetettu takarajaa teknisen arvon määrittämishetkelle. Suositeltavaa on kuitenkin käyttää mahdollisimman uusia ja ajantasaisia arvonmääritystapoja. Lisäksi on syytä varmistaa, ettei arvonmäärittämisen jälkeen ole tehty investointeja.

Ylläpitovuokraan sisältyvät ylläpitokustannukset ovat hallinto-, käyttö-, kunnossapito-, huolto-, ulkoalueiden hoito-, lämmitys-, sähkö-, vesi- ja jätehuoltokustannukset. Erityisjätteet ja vaaralliset jätteet ovat kuitenkin vuokralaisen vastuulla.

Kiinteistön ylläpitokustannukset lasketaan käyttämällä keskimääräisiä rakennustyyppikohtaisia ylläpitohintoja. (Ks. vuokra-asetuksen liitteenä oleva taulukko.)

Vuokrasopimuksessa ylläpitokustannusten määräytymisestä voidaan perustellusta syystä sopia myös toisin, jos liitteen mukainen määräytymisperuste johtaisi tosiasiallisista kustannuksista olennaisesti poikkeavaan vuokratasoon.

Perustellusta syystä vuokrasopimuksessa voidaan sopia muiden kuin edellä mainittujen palvelujen sisällyttämisestä ylläpitovuokraan tai kustannuksen olemisesta vuokralaisen vastuulla. Tämä mahdollistaa esimerkiksi yksittäisten tilojen siivouksen sisällyttämisen ylläpitovuokraan.

On mahdollista, että mitattavissa olevat kustannukset, kuten energiakustannukset, sovitaan vuokralaisen vastuulla oleviksi, jolloin voidaan hyödyntää toteutuneita kustannuksia.

Ylläpitovuokran osalta on syytä ottaa huomioon, että sen on tarkoitus ainoastaan kattaa kiinteistön ylläpidosta aiheutuvat kustannukset, eikä osapuolten tulisi pyrkiä hyötymään toistensa kustannuksella ylläpitovuokran perusteella. Ylläpitovuokran tulisi siis muodostaa läpilaskutettava erä todellisista kiinteistön ylläpitokustannuksista.

Ylläpitovuokran osalta on mahdollista sopia myös toisin ja käyttää muun muassa toteumaan perustuvia eriä.

Lähtökohtana voidaan kuitenkin pitää kunkin kohteen keskimääräisen rakennustyyppikohtaisen ylläpitohinnan mukaista määrittelyä, mikä tehdään vuokra-asetuksen liitteen mukaisesti. Tähän on kuitenkin kaksi poikkeusta:

1. Ylläpitovuokrasta voidaan perustellusta syystä sopia toisin, jos liitteen mukainen määrittely johtaisi tosiasiallisista kustannuksista olennaisesti poikkeavaan vuokratasoon.

2. Poikkeaminen on mahdollista myös, jos osapuolet haluavat jättää jonkin ylläpitovuokraan sisältyvistä palveluista ylläpitovuokran ulkopuolelle tai haluavat lisätä siihen jonkin palvelun. Lisäämiselle tai poistamiselle on kuitenkin oltava perusteltu syy.

Vuokra-asetuksen taustamuistiossa on avattu perusteltua syytä seuraavasti:

”Perustellusta syystä vuokrasopimuksessa voitaisiin sopia muiden kuin 1 momentissa tarkoitettujen palvelujen sisällyttämisestä ylläpitovuokraan tai 1 momentissa tarkoitetun kustannuksen olemisesta vuokralaisen vastuulla. Tämä mahdollistaisi esimerkiksi yksittäisten tilojen siivouksen sisällyttämisen ylläpitovuokraan. Mitattavissa olevat kustannukset, kuten energiakustannukset, voitaisiin sopia vuokralaisen vastuulla olevaksi, jolloin voitaisiin hyödyntää toteutuneita kustannuksia.”

Perusteltua syytä ei ole avattu edellä mainittua tarkemmin vuokra-asetuksen taustamuistiossa, mutta tulkintamme on, että sen täyttyminen edellyttää objektiivisesti arvioiden jonkinlaista hyväksyttävää tai perusteltavissa olevaa syytä sille, miksi vuokra-asetuksen määrittämästä ylläpitovuokran sisällöstä halutaan osapuolten välillä poiketa.

Taustamuistiossa mainittu yksittäisen huoneiston siivous puoltaisi myös tätä tulkintaa. Perusteltu syy kattaa taustamuistion mukaisesti myös mitattavien kustannusten sopimisen vuokralaisen vastuulle, mikä mahdollistaa toteutuneiden kustannusten hyödyntämisen.

Sähkön osuus/kerroin olisi tällöin laskennallisessa ylläpito-vuokrassa 0. Sähkön sisällyttäminen vuokrasopimuksen perusteella maksettavaan vuokraan on kunnan ja hyvinvointialueen välillä sovittavissa oleva asia. Sovittaessa maksuperusteeksi sähkön osalta mittaus, voidaan se esimerkiksi käsitellä toteumaan perustuvana erillisveloitettavana eränä varsinaisen vuokran ulkopuolella.

Vuokra-asetuksessa on lähdetty siitä, että kaikki sähkö kuuluu lähtökohtaisesti ylläpitovuokraan. Osapuolet voivat vuokra-asetuksen §:n 5 momentin 4 perusteella sopia tältä osin toisinkin. Sähkö voidaan erottaa erilliseksi osaksi vuokrasopimuksesta. Tilanteissa, joissa sähköä tai muita ylläpitokustannuksiin sisällytettyjä eriä otetaan pois tai sisällytetään osaksi ylläpitovuokraa, on suositeltavaa, että osapuolet sopivat ja sisällyttävät tarvittavilta osin kuukausittaisen tai vuosittaisen toteumapohjaisen korjauksen tekemisen ylläpitovuokraan.

Leasingkohteet

Leasingkohteissa on tyypillisesti kyse tilanteesta, jossa kunta on solminut sopimuksen rahoittajan kanssa tarvitsemansa toimitilahankkeen investoinnin rahoittamisesta. Kunnan tarpeita vastaavan rakennuksen omistaa rahoittaja, jolta kunta vuokraa toimitilat/rakennuksen käyttöönsä pitkäksi vuokra-ajaksi.

Leasingsopimus sisältää tyypillisesti ehdon, jonka mukaisesti kunta lunastaa kohteen tai osoittaa ostajan toimitiloille sopimuksen päätyttyä. Sopimuksen päättyessä lunastushintana kunta suorittaa esimerkiksi jäljellä olevaa rakennuksen jäännösarvoa vastaavan summan rahoittajalle.

Rahoittajan investointikustannukset ovat osana kuukausittaista vuokraa. Lisäksi vuokraan voi sisältyä muitakin toteutus-/rahoitusmuotoon liittyviä eriä.

Elinkaarihankkeet/-kohteet

Elinkaarihankkeessa kunta hankkii tarvitsemansa tilat tyypillisesti KVR-urakkana toteuttajalta.

Elinkaarihankkeet poikkeavat ”tavanomaisista” kiinteistöhankkeista tai -sopimuksista siten, että urakoitsija sitoutuu normaalia pidempään takuuaikaan ja kunnossapitovelvoitteisiin rakennuksen elinkaaren ajaksi. Lisäksi osana hanketta sovitaan tyypillisesti palveluiden, kuten kiinteistö- ja ylläpitopalveluiden, tuottamisesta hankkeen tilaajalle.

Hankkeessa rakennettavan rakennuksen/toimitilojen omistusmuodot voivat vaihdella:

• rakennus tulee kunnan suoraan omistukseen
• hanketta varten perustettu projektiyhtiö omistaa rakennuksen
• urakan toteuttanut yhtiö omistaa rakennuksen
• rahoittaja omistaa rakennuksen
• kolmas osapuoli omistaa rakennuksen

Kun rakennus/toimitilat eivät ole kunnan suorassa omistuksessa, kunta tyypillisesti vuokraa toimitilat käyttöönsä.

Palvelut ja rahoittajan ja urakoitsijan veloittamat katteet nostavat kuukausittain perittävää vuokraa tavanomaiseen vuokraukseen verrattuna.

Sopimus sisältää tyypillisesti ehdon, että kunnan on lunastettava rakennus itselleen tietyn ajan kuluttua.

Voimaanpanolain §:n 25 mukaisesti:

”Hyvinvointialueelle siirtyvät sosiaali- ja terveydenhuollon sekä pelastustoimen järjestämiseen liittyvät sopimukset 1 päivästä tammikuuta 2023, jolleivät hyvinvointialue ja kunta toisin sovi. Jos sopimusta ei ole mahdollista siirtää tai jakaa, kunta tekee 26 §:ssä tarkoitetussa selvityksessä esityksen sopimukseen liittyvän vastuun jakautumisesta.”

⇒ Tämä koskee muun muassa kunnan kolmannelta taholta vuokraamia sote- ja pelastustoimen kiinteistöjä ja niiden vuokrasopimusten siirtymistä hyvinvointialueelle 1.1.2023 alkaen.

Voimaanpanolain §:n 25 momentin 2 kohdan 1 poikkeus:

”Edellä 1 momentissa säädetystä poiketen hyvinvointialueelle eivät kuitenkaan, jolleivät hyvinvointialue ja kunta toisin sovi, siirry: 1) sellaiset toimitilaa koskevat sopimukset, joissa kunta on sitoutunut osoittamaan ostajan tai lunastamaan toimitilan omistukseensa sopimuskauden päätyttyä;”

⇒ Herää kysymys, miten elinkaarihankkeita ja leasingjärjestelyitä tulee arvioida, jos ne sisältävät edellä mainitun ehdon.

Voimaanpanolain hallituksen esityksessä on todettu poikkeuksen osalta:

”Pykälän 1 momentin säännöksistä poiketen hyvinvointialueelle eivät siirtyisi sellaiset toimitilaa koskevat sopimukset, joissa kunta on sitoutunut osoittamaan ostajan tai lunastamaan kyseisen tilan omistukseensa sopimuskauden päätyttyä. Tällaisia lunastusehtoja voi olla muun muassa eräissä niin sanotuissa kiinteistöleasing- tai elinkaarisopimuksissa. Tällaisten osalta kunnan ja hyvinvointialueen välillä solmittaisiin 22 §:ssä tarkoitetun siirtymäkauden ajaksi jälleen vuokraussopimus alkuperäisen sopimuksen pysyessä kunnan ja toimitilan omistajan eli yleensä rahoittajan välisenä. Siirtymäkauden jälkeen olisi mahdollista, että hyvinvointialue pitäisi tilan vuokralla aina alkuperäisen vuokrakauden loppuun saakka lunastusvastuun pysyessä kunnalla tai hyvinvointialue voisi ottaa vastuulleen myös lunastusvastuun.”

Muutamia huomioita perusteluista:

Hallituksen esitystä sen sanamuodon mukaisesti tulkittaessa lainsäätäjä näyttäisi viittavan ainoastaan §:n 22 mukaisten kunnan ja hyvinvointialueen välillä solmittavien sopimusten §:n 22 mukaiseen siirtymäaikaan 3+1 vuotta eli ”jälleenvuokraussopimuksen” ajalliseen kestoon.

Kohdassa ei oteta tarkemmin kantaa vuokran tai muiden ”jälleenvuokraussopimuksen” ehtojen määrittämiseen.

Tuleeko §:ää 22 soveltaa kokonaisuudessaan?

Vuokrasopimusasetus tai sen taustamuistio ei ota kantaa asiaan.

Vaihtoehtoiset tulkinnat §:n 25 poikkeuksen soveltamistilanteissa:

1. Lainsäätäjän tarkoituksena on ollut, että osapuolet ovat velvoitettuja solmimaan ainoastaan 3+1-vuotisen vuokrasopimuksen, mutta ei ota kantaa muutoin vuokraussopimuksen ehtoihin.

2.  Lainsäätäjä on viittauksella tarkoittanut ulottaa §:n 22 sääntelyn kokonaisuudessaan leasing- ja elinkaarikohteisiin, jotka eivät siirry hyvinvointialueille poikkeussääntelyn takia.

Vaihtoehto 1: Lainsäädännöllinen aukko jää täyttämättä, ja osapuolet voivat määrittää vuokran haluamallaan tavalla.

Ei voida poiketa §:n 22 mukaisesta 3+1 vuokrasopimuskaudesta, kaikki muu on osapuolten välillä sovittavissa?

Tarjoaisi laajemman harkintavallan vuokran määrittämisessä kuin §:n 22 nojalla annettu vuokrasopimusasetus, mikä voisi sinänsä olla perusteltua leasing- ja elinkaarihankkeiden poikkeavat kulurakenteet huomioiden.

Edellyttäisi hallituksen esityksessä §:ään 22 tehdyn suoran viittauksen sivuuttamista muuten.

Vastaako vaihtoehto muuten lainsäätäjän tavoitteita ja tarkoitusta kiinteistöjen hallinnan siirron osalta?

Vaihtoehto 2: §:n 22 sääntely tulee kokonaisuudessaan sovellettavaksi.

Mahdollistaa osapuolille poikkeamisen 3+1-vuotisesta vuokra-ajasta

Onko lainsäätäjä viittauksella §:ään 22 rinnastanut leasing- ja elinkaarikohteet omistustilanteisiin, koska kunnasta tulee sopimuskauden päätyttyä omistaja?

Mahdollistaa analogisen tulkinnan §:n 22 momentin 1 mukaiseen soveltamisalaan. §:n 22 momentin 1 sanamuodon mukaisesti edellytetään, että ”kunnan järjestämän perusterveydenhuollon, erikoissairaanhoidon, sosiaalitoimen ja pelastustoimen käytössä olevat toimitilat siirtyvät hyvinvointialueen hallintaan”.

Antaa vuokran määrittämiseen ohjeet vuokrasopimusasetuksen tullessa sovellettavaksi.

Vuokrasopimusasetuksessa voidaan poiketa ylläpitovuokran osalta tarvittaessa, joten osapuolet voivat huomioida korkeammat kustannukset ylläpitovuokrassa elinkaarihankkeissa.

Katsomme, että on löydettävissä vahvemmat perustelut sille, että §:n 22 soveltamista §:n 25 momentin 2 kohdan 1 poikkeustilanteessa voitaisiin pitää lainsäätäjän tarkoituksena.

Vuokrakustannusten osalta tavoitteena tulisi olla vuokran määräytyminen mahdollisimman lähelle tosiasiallisia kustannuksia. On arvioitava tapauskohtaisesti, mitkä kustannukset voidaan ja on perusteltua vyöryttää vuokralaiselle. Vuokrasopimusasetus tarjoaa tähän tietyn liikkumavaran.

Huom. Osapuolilla on yhä mahdollisuus sopia toisinkin vuokrasopimuksen solmimisesta ja hallinnan siirtymisestä.

Sosiaalihuoltolain §:n 21 mukaiset asumispalvelut sisältävät kolme asumispalvelun muotoa: tuetun asumisen palvelu, tavallinen palveluasuminen ja tehostettu palveluasuminen. Tämä erottelu jäsentää ja ohjaa (vain) sosiaalityötä.

Asumispalvelua voivat saada ainoastaan sosiaalihuollon asiakkaat. Sosiaalihuollon asiakkuus on määritelty sosiaalihuoltolaissa. Asiakas on sosiaalihuoltolain §:n 3 määritelmän mukaisesti sosiaalihuoltoa hakeva tai käyttävä taikka tahdostaan riippumatta sen kohteena oleva henkilö.

Huom. Asumispalveluiden toteutusmuodot vaihtelevat, ja kunnilla on erilaisia kiinteistö- ja tilajärjestelyitä, jotka voi olla ketjutettuja.

⇒ Tässä yhteydessä voidaan käsitellä vain asiaan liittyviä yleisiä suuntaviivoja perusteita. Yksittäisten tapauskohtaisten muutostilanteiden mallintaminen edellyttää usein laajemman kokonaiskuvan muodostamista ja asiakirjoihin perehtymistä.

Sosiaalihuolto on tehnyt hallinnollisen päätöksen asumispalvelun myöntämisestä asiakkaalleen.

Lisäksi on tehty päätökseen liittyvä asuntotarjous soveltuvasta asumisyksiköstä tai tukiasunnosta.

Asiakas hallitsee vastaanottamaansa asuntoa vuokrasopimuksen perusteella.

Kuten muidenkin sote- ja pelastuspalveluiden osalta myös asumispalveluissa sovellettavaksi voivat tulla voimaanpanolain §:n 22 mukainen velvoite solmia 3+1-vuotinen vuokrasopimus kunnan ja hyvinvointialueen välillä, jos asumispalveluiden tuottamiseen käytettävät toimitilat ovat kunnan omistuksessa. Asumispalveluita koskevat sopimukset voivat kuulua §:n 25 mukaisesti siirtyviin vuokrasopimuksiin, jotka siirretään kunnalta hyvinvointialueelle.

§:n 22 mukaiset tilanteet koskevat soveltamistilanteita, joissa asumispalveluiden tuottamiseen käytettävät rakennukset ovat kunnan omistuksessa, jolloin on tarve vuokrata tilat hyvinvointialueelle, jotta se voi jatkaa asumispalvelutoiminnan harjoittamista tiloissa järjestämisvastuun siirtyessä sille.

Voimaanpanolain §:ää 25 koskevan hallituksen esityksen mukaisesti:

”Hyvinvointialueelle siirtyisivät myös esimerkiksi sosiaalihuoltolain 21 §:n mukaisiin asumispalveluihin (tuettu asuminen, palveluasuminen, tehostettu palveluasuminen) liittyvät vuokrasopimukset, joissa kunta on ensin vuokrannut tietyt asunnot kyseisen toimitilan omistajalta ja sen jälkeen vuokrannut ne edelleen varsinaisille asukkaille. Vastaavia asumiseen liittyviä säännöksiä on myös muissa laeissa, kuten lastensuojelulaissa, kehitysvammalaissa ja vammaispalvelulaissa.”

Asumispalvelut kuuluvat siten §:n 25 soveltamisalaan, ja niiden toteuttamista varten kunnan vuokraamien toimitilojen vuokrasopimukset siirtyvät lähtökohtaisesti hyvinvointialueille, elleivät osapuolet nimenomaisesti toisin sovi. Myös sopimus, jolla asunto on jälleenvuokrattu edelleen varsinaiselle asumispalvelua saavalle asiakkaalle, siirtyy.

Kiinteistöjen hallinnan siirron kannalta ei ole merkitystä, mitä asumispalvelua kiinteistössä järjestetään. Tuettua asumista, palveluasumista ja tehostettua palveluasumista arvioidaan samalla tavalla voimaanpanolain kontekstissa siirtojen osalta.

Kunta omistaa kohteen ja hallinnoi tiloja (§:n 22 mukainen tilanne):

• Palvelut tuottaa kunnan sote-toimi, järjestötoimija tai yksityinen toimija.

• Asukkaan kanssa on tehty vuokrasopimus.

• Asumispalveluista on tehty viranomaisen päätös.

Tilanne 1.1.2023 alkaen edellä kuvatussa tilanteessa:

• Kunta omistaa yhä kiinteistöt.

• Kunta ja hyvinvointialue solmivat 3+1-vuotisen vuokrasopimuksen tiloista.

• Sopimus asunnosta kunnan ja asiakkaan kanssa siirtyy hyvinvointialueelle ja hyvinvointialueesta tulee vuokrasopimuksen vuokranantaja.

Kunnan yhtiö, säätiö tai yhdistys yksityinen yritys tai yksityishenkilö omistaa asunnon (§:n 25 tilanne):

• Kunta hallinnoi tiloja.

• Palvelut tuottaa kunnan sote-toimi, järjestötoimija tai yksityinen toimija.

• Asukkaan kanssa on tehty vuokrasopimus.

• Asumispalveluista on tehty viranomaisen päätös.

Tilanne 1.1.2023 alkaen edellä kuvatussa tilanteessa:

• Asunnon omistus säilyy samana.

• Sopimus asunnon hallinnasta omistajan ja kunnan välillä siirtyy hyvinvointialueelle.

• Asiakkaan sopimus asunnosta siirtyy kunnalta hyvinvointialueelle.

Jos kohteessa on sekä asumispalvelukohteita että kunnan tavanomaista vuokraustoimintaa, koskevat asiakkaiden sopimusten siirrot ja uusien 3+1 vuokrasopimusten solmimiset ainoastaan asumispalvelukohteita.

Jos siirtyvistä asumispalvelukohteista ja voimaanpanolain soveltamisalan ulkopuolelle jäävistä ei-siirtyvistä kohteista on sovittu samalla vuokrasopimuksella, koskee sopimusta sama erotteluvelvoite ja sopimus tulisi jakaa osiin.

Mikäli asukkaan kanssa ei ole vuokrasopimusta tai asumispalveluiden myöntämisestä ei ole tehty päätöstä, siirtymistä tulee arvioida tapauskohtaisesti sen selvittämiseksi, onko kyse voimaanpanolain alaisesta siirtyvästä tai 3+1-vuotisesta sopimuksesta.

Voimaanpanolaki ja vuokrasopimusasetus tarjoavat kunnille ja hyvinvointialueille mahdollisuuden neuvotteluille tai toisin sopimiselle ainakin seuraavissa tapauksissa:

osapuolilla on mahdollisuus sopia toisin 3+1-vuotisen vuokrakauden pituudesta: vuokrakausi voi olla lyhyempi tai pidempi kuin 3+1 vuotta

solmitaanko toimitilojen vuokrauksesta ylipäänsä vuokrasopimusta kunnan ja hyvinvointialueen välillä

vuokrauskohteisiin toteutettavista investoinneista sekä vastuunjaosta osapuolten välillä

yksittäisten vuokrasopimusasetuksessa mainittujen ylläpitokustannusten poistamisesta vuokrasta tai listan ulkopuolisten kustannusten lisäämisestä, jos sille on perusteltu syy

vuokran poiketessa olennaisesti todellisesta vuokratasosta osapuolet voivat sopia ylläpitovuokran määräytymisestä toisin

Osapuolet eivät voi sopia:

3+1 vuoden mittaisen siirtymäajan aikana §:n 22 mukaisesta vuokrasopimuksesta maksettavan vuokran määrästä toisin, pois lukien se osuus, mikä on vuokrasopimusasetuksessa annetun liikkumavaran puitteissa mahdollista

vuokraa maksettavan siirtymäaikana muuten kuin vuokrasopimusasetuksen mukaisesti, osapuolten poiketessa 3+1 vuoden siirtymäajan pituudesta muuten §:n 22 perusteella solmimassaan vuokrasopimuksessa

Vuokrasopimusasetuksen §:n 8 momentin 2 mukaisesti:

”Siltä osin kun toimitilan vuokranmääritykseen sovelletaan aravarajoituslain (1190/1993) tai vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain (604/2001) säännöksiä, niitä sovelletaan myös hyvinvointialueen ja kunnan välillä tehtävän vuokrasopimuksen vuokran määräytymisessä tässä asetuksessa säädetyn sijasta.”

Vuokrasopimusasetuksen vuokranmääritysperusteet eli §:n 2–7 säännökset eivät sovellu ARA-kohteisiin.

Maakuntien tilakeskuksen ja Kuntaliiton luomassa vuokrasopimusmallissa on lähdetty siitä, että ARA-kohteille ohjeistetaan tekemään omat vuokrasopimuksensa tai erilliset ARA-koontisopimukset poikkeavien vuokranmääräytymisperusteiden vuoksi.

Ohjeita ARA-kohteiden vuokran määrittämiseen on löydettävissä Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen verkkosivuilta.

Rakennuksen teknisen arvon määrittäminen perustuu vuokrasopimusasetuksen §:n 4 mukaisesti joko

1) kunnan ilmoittamiin kunnan kirjanpidon tietoihin, tai

2) jos kunnassa on määritelty rakennukselle sen arvoa kuvaava alalla yleisesti hyväksyttyjen laskentamenetelmin muodostettu tekninen arvo, kunta voi ilmoittaa, että tätä arvoa käytetään, taikka

3) jos kohtien 1) tai 2) mukaista arvoa ei ole löydettävissä, muodostetaan rakennukselle laskennallinen tekninen arvo vuokrasopimusasetuksen §:n 4 kaavan mukaisesti.

Maakuntien tilakeskuksen näkemys on, että kunnalla on oikeus rakennuskohtaisesti valita käyttämänsä teknisen arvon määritystapa vaihtoehdon 1) ja 2) väliltä. Jos kumpaakaan ei ole käytettävissä, arvo saadaan viime kädessä laskettua vaihtoehdon 3) kaavalla.

Edellä mainittua ei kuitenkaan tule tulkita kehotuksena vuokran määrän optimoimiseen, vaan suositeltavaa on noudattaa johdonmukaisesti samoja määritysperusteita kaikissa kohteissa, jos se on mahdollista ja tarkoituksenmukaista.

Kysymys: Meillä on pieniä kouluja, joissa kouluterveydenhoitajan tilaksi on määritelty sellainen tila, jota käytetään muuhunkin koulun toimintaan, koska terveydenhoitaja käy harvemmin koululla. Miten vuokrasopimusasia tulisi miettiä näiden kohteiden osalta? Voiko tehdä normaalin vuokrasopimuksen vai kuuluuko näistä tehdä käyttöoikeussopimus?

Vastaus: Asiaa voi lähestyä niin, että ensin varmistetaan, onko tila alun perin rakennettu terveydenhuollon tilaksi ja onko sen nykyinen käyttö sitä vastaavaa. Lisäksi tulee pohdittavaksi, kuinka säännöllistä käyttö on. Kuvauksen perusteella kohteisiin käy käyttöoikeussopimus varsin hyvin vallankin, jos käyttötarve on vähäinen. Toki mikään ei estä tekemästä normaalia vuokrasopimusta.

Kysymys: Kouluterveydenhoitajat käyttävät myös muita tiloja. Miten jyvitetyt neliöt tulee laskea vuokrasopimuksen neliöihin? Vai korvaisiko tilan kokonaisneliöiden merkitseminen sopimukseen tuon muiden tilojen käytön, koska sote-toimija ei käytä tilaa joka päivä?

Vastaus: Kouluterveydenhoitajien tiloihin tulee sisällyttää osuudet tosiasiallisessa hoitajien käytössä olevista yhteiskäyttöisistä tiloista, kuten käytävät ja sosiaalitilat. Näiden tilojen jyvitykset voidaan tehdä neliöiden tai henkilöiden suhteessa. Käyttöoikeussopimuksen maksun määrittelyssä voidaan pohtia esimerkiksi, paljonko kokonaisvuokra-alan maksu olisi normaalikäytössä ja paljonko se on tulevassa tarpeessa.

Kyllä voi. Kunta ja hyvinvointialue voivat sopia, että vuokrasopimuksessa vuokra määräytyy kyseisessä kunnassa käytössä olevan sisäisen vuokran järjestelmän mukaisesti.

Kunnan sisäisen vuokran järjestelmällä tarkoitetaan kunnan sisäistä laskentajärjestelmää, jolla kiinteistön omistamisesta ja käytöstä aiheutuneet kustannukset kohdistetaan tilojen käyttäjille. Kunnan sisäisen vuokran järjestelmän mukaan määräytyvää vuokraa voidaan soveltaa, jos se on kunnassa otettu käyttöön toimivaltaisen toimielimen päätöksellä viimeistään vuoden 2022 alusta ja järjestelmää käytetään yhtenäisillä periaatteilla kunnan toiminnassa muutoinkin.

Käytännössä sopiminen edellyttää, että kunnan sisäisen vuokran järjestelmän käyttö on hyväksyttävissä molempien osapuolten näkökulmasta ottaen huomioon esimerkiksi sisäisen vuokran järjestelmän sisältämät palvelut, kustannukset ja vuokrataso.

Liikehuoneiston vuokraamisesta annetun lain (482/1995, LHVL) §:ssä 18 säädetään vuokrakohteen kunnon merkityksestä. LHVL:n §:n 18 momentin 1 mukaisesti:

”Huoneiston on vuokrasuhteen alkaessa ja sen aikana oltava sellaisessa kunnossa kuin vuokralainen huoneiston iän, alueen vastaavaan tarkoitukseen käytettyjen huoneistojen kunnon ja muut paikalliset olosuhteet huomioon ottaen kohtuudella voi vaatia.”

Lainsäädäntö ei kuitenkaan suoranaisesti velvoita katselmuksen järjestämiseen.

Katselmuksen järjestäminen on vuokrasopimuksen osapuolten intressien mukaista, jotta mahdollisiin puutteisiin voidaan reagoida asianmukaisesti. Katselmus mahdollistaa myös sen, että vuokrakohteen kuntoa voidaan verrata vuokra-suhteen alun kuntoon. Näin voidaan välttyä turhilta LHVL:n §:n 23 mukaisilta vahingonkorvausvaatimuksilta.

Käynnissä on kuntien ja hyvinvointialueiden välisen vuokrauksen valtakunnallista vuokrasopimusmallia valmisteleva työ, jossa pyritään antamaan selkeät sopimusehdot ja ohjeet muun muassa tähän kysymykseen.

Vuokra-asetuksessa ei ole lainkaan huomioitu kiinteistön maa-alueen osuutta osana vuokraa. On totta, että eri kunnissa käytössä olevissa sisäisen vuokrauksen malleissa maa-alueet voivat sisältyä osaksi vuokraa ja siten tulisivat huomioiduksi 3+1-vuotisissa vuokrasopimuksissa.

Lähtökohta vuokra-asetuksessa on, ettei maanvuokrausta kysymyksen esimerkkitapauksessa huomioitaisi osana ylläpitovuokraa.